Réunis ce lundi à Marseille, les visages des professionnels de l’immobilier de notre région étaient graves. Entre des mises en vente au plus bas, une offre locative privée qui s'asphyxie et une demande de logement social qui bat tous les records, le département des Bouches-du-Rhône traverse l'une de ses plus graves crises du logement depuis les années 1950. Pour autant, pas question de se résigner. L'Observatoire Immobilier de Provence (OIP) monte au créneau et formule des propositions concrètes pour débloquer la situation et loger dignement les Bucco-Rhodaniens.

 

Les inquiétudes des professionnels de l'immobilier de notre région, dans cette vidéo.

 

(Interviews, images et montage : Rémy Reponty pour Maritima Médias.)

 

Le logement neuf plonge sous les 1 000 unités : « Ce qui reste rare, reste cher »

Le cœur du marché du neuf est profondément souffrant. En excluant les ventes en bloc, les mises en vente de logements neufs sont passées sous la barre symbolique des 1 000 unités dans notre département, soit trois fois moins qu'en 2022. Si les réservations globales enregistrent une progression de 12 % en trompe-l'œil grâce aux ventes en bloc (qui représentent 48 % du total), les ventes au détail destinées aux particuliers s'effondrent de 32 %.

Cette pénurie étouffante de l'offre maintient les prix à des sommets inaccessibles pour la majorité des ménages. Comptez en moyenne 5 313 €/m² dans les Bouches-du-Rhône, avec des disparités marquées : 5 378 €/m² à Marseille et jusqu'à 6 440 €/m² à Aix-en-Provence. À l'inverse, l'Ouest Provence fait figure d'exception avec un prix moyen de 3 668 €/m².

Une situation préoccupante partagée par Cyril Sauvat, tout fraîchement élu président de l'Observatoire Immobilier de Provence (OIP), au micro de Maritima : « Les carnets de commande sont très courts, les marges sont très faibles, les ventes de logement sont atones... Tout ça fait que l'on a un tableau général qui est quand même assez négatif et surtout, j'ai envie de dire, que ce soit au niveau local mais aussi au niveau national, on a peu de perspectives très enthousiasmantes ».

Marché locatif privé sous haute tension : les loyers s’envolent à la relocation

Pour les locataires en quête d’un toit, le parcours résidentiel est totalement grippé. Selon les données de l'ADIL 13 et de l'UNIS, le loyer médian au sein de la Métropole Aix-Marseille-Provence s'établit à 13,7 €/m² (soit environ 717 € pour un 60 m²). Mais c'est lors d'un changement de locataire que le couperet tombe : le prix médian des loyers à la relocation bondit à 15,1 €/m², contre 13,5 €/m² pour un locataire déjà en place.

Là encore, les écarts géographiques sont majeurs. Le haut du panier est occupé par Aix-en-Provence et sa périphérie ainsi que la Côte bleue, culminant à 16,5 €/m² en valeur médiane (et 16,7 €/m² pour Aix seule). Les loyers intermédiaires se situent autour de l'Étang de Berre (13,6 €/m² à Marignane, 13,1 €/m² à Berre-l'Étang). Les secteurs les moins chers se trouvent dans le nord et l'ouest de la métropole, notamment dans les quartiers nord de Marseille (11,8 €/m² à 12,4 €/m²).

Thierry Moallic, directeur de l’Agence départementale d'information sur le Logement (ADIL 13), prévient que la situation ne va pas s'arranger sans action immédiate : « La situation devient de plus en plus complexe, c'est-à-dire un marché très tendu, et probablement allons-nous vivre dans les prochains mois une augmentation encore plus importante du niveau des loyers ».

Logement social : 117 000 demandeurs et un besoin urgent de 5 000 constructions par an

Face à la cherté du privé, le logement social est plus que jamais un amortisseur indispensable pour les actifs et les familles de notre territoire. Dans les Bouches-du-Rhône, la demande atteint le seuil historique de 117 000 demandeurs, dont plus de 40 000 salariés. L'année 2025 a montré un semblant de relance avec près de 4 700 agréments de logements sociaux accordés (+42,75 % dans le département), mais ce volume reste largement insuffisant pour combler le retard cumulé.

Pour respecter les critères légaux de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), il faudrait tout simplement doubler le rythme actuel. Un constat soutenu par Florent Léonardi, directeur du syndicat professionnel des bailleurs sociaux de notre région (AR Hlm PACA & Corse), qui rappelle l'impact positif de ce secteur sur l'économie locale : « Lorsqu'un ménage accède au logement social, il accède à un loyer qui est inférieur au logement privé, et donc il y a un gain de pouvoir d'achat dans le ménage. Et ce pouvoir d'achat est consommé localement, ce qui n'est donc pas négligeable. ».

Un secteur économique vital en danger : 300 000 emplois locaux concernés

Au-delà de la difficulté évidente des ménages à se loger (84 % des Français estiment aujourd'hui qu'il est impossible d'accéder à la propriété), c'est toute l'économie des Bouches-du-Rhône qui est menacée. La filière immobilière et de la construction représente un poumon économique colossal pour notre département : 115 000 emplois directs, 184 000 emplois indirects et induits, pour un chiffre d'affaires annuel frôlant les 13 milliards d'euros. Or, l'emploi salarié recule (-0,6 %) et l'intérim dégringole de 11,7 %, signes d'un ralentissement de l'activité. Faute de logements abordables à proximité, 10 % des salariés ont déjà dû refuser un emploi dans la région.

Le Manifeste des professionnels : les solutions applicables sur notre territoire

Face à l’urgence, l’OIP a présenté son manifeste composé de propositions concrètes et pragmatiques destinées aux maires et élus locaux du département :

1. Faire accepter la densité urbaine raisonnée : fixer dans les PLU et PLUi une densité minimale de 85 % du potentiel constructif de chaque parcelle pour préserver les sols à l'heure du Zéro Artificialisation Nette (ZAN), et généraliser les bonus de constructibilité pour les projets vertueux.

2. Accélérer et simplifier les règles d'urbanisme : optimiser les délais d’instruction des permis de construire, éliminer les procédures informelles de pré-instruction et garantir des effectifs suffisants dans les services d'urbanisme des communes.

3. Soutenir les jeunes et les actifs : mettre en place un « prêt à taux zéro (PTZ) bonifié » au niveau local pour aider les primo-accédants à contrer la hausse des taux d'intérêt, et adapter l'offre locative aux travailleurs essentiels.

4. Massifier la rénovation de l'existant : fixer un objectif ambitieux de remettre 10 000 logements vacants ou indignes par mandature sur le marché à Marseille, grâce à un fonds spécial de réhabilitation coalimenté par la Ville et la Métropole.

La crise du logement n'est pas une fatalité, c'est un défi collectif. Alors que la nouvelle mandature municipale s'ouvre avec une grande stabilité des élus dans le département, le moment est peut-être venu d'engager un dialogue constructif entre professionnels et décideurs publics pour transformer l'immobilier de contrainte en solution d'avenir.